Kolejne żniwo dla deweloperów budownictwa mieszkaniowego i handlowego.

Ustawą – nowelizującą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – z 24.09.2023 r. - weszły w życie przepisy nazywane „rewolucją w planowaniu przestrzennym”.
Czego dotyczą i jakie możemy określić mianem najważniejszych:
● wprowadzanie planu ogólnego gmin w zamian za studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,
● wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego będącego swoistą umową pomiędzy inwestorem a gminą,
● zmiany w procedurze wydawania decyzji o warunkach zabudowy,
● stworzenie Rejestru Urbanistycznego jako nieodpłatnego narzędzia dostępnego dla wszystkich,
● zwiększenie i uproszczenie partycypacji społecznej.
Jednym z narzędzi planistycznych jest plan ogólny gminy, który do końca 2025 r. gminy są zobowiązane do jego uchwalenia. Także Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 08.12.2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentów prac planistycznych oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów.
Rozporządzenie weszło w życie 23.12.2023 r. - ogrody działkowe położone na terenie gminy, dla których nie uchwalono do tej pory miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ulegnie pogorszeniu i będzie stanowić realne zagrożenia likwidacji ogrodu.
Zgodnie z tym rozporządzeniem plan ogólny gmin będzie się dzielił na 13 stref planistycznych, do których zalicza się :
1. Strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną.
2. Strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną.
3. Strefę wielofunkcyjną z zabudową zagrodową.
4. Strefę usługową.
5. Strefę handlu wielkopowierzchniowego.
6. Strefę gospodarczą.
7. Strefę produkcji rolniczej.
8. Strefę infrastrukturalną.
9. Strefę zieleni i rekreacji.
10. Strefę cmentarzy.
11. Strefę górnictwa.
12. Strefę otwartą.
13. Strefę komunikacyjną.
Strefy będą wypełniały cały plan ogólny gminy wskazując przy tym ramowe kierunki zagospodarowania danego terenu.
Plan ogólny gminy stanie się aktem prawa miejscowego – będzie posiadał moc prawną w przeciwieństwie do istniejącego obecnie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W wyniku tego pozostałe narzędzia takie jak zintegrowany plan inwestycyjny i decyzja o warunkach zabudowy, będą musiały być tożsame z jego zapisami. Oprócz katalogu 13 stref planistycznych rozporządzenie ściśle określa sposób obliczenia zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową, które to obliczenia jak należy rozumieć będą sprzyjały dążeniom deweloperów do uzyskania najlepszych dla nich wyników. Z dużym prawdopodobieństwem wynik taki będzie uzyskiwany z tytułu korupcyjnych działań deweloperów wobec podatnych na te zabiegi części osób zatrudnionych przy tego rodzaju obliczeniach.
Zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do końca 2025 r. gminy są zobowiązane przyjąć tzw plany ogólne czyli dokumenty planistyczne.

- 1 -

Plany ogólne podzielą cały teren gminy na tzw. strefy planistyczne. W ten sposób określą generalne przeznaczenia danego terenu. Szczegółowe warunki planistyczne sprecyzują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Ustawa wprowadza zasadę, że uchwalając w przyszłości MPZP gmina nie może naruszyć przeznaczenia danego terenu wynikającego z planu ogólnego.
Stanowi to kluczową sprawę dla ROD-ów ponieważ – jeżeli MPZP będzie określał inne przeznaczenie niż zieleń działkowa umożliwi to władzom gmin i miast jego przymusową likwidację.
Warunki zabudowy i zagospodarowania zostaną umieszczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli okaże się, że obszar, na którym znajduje się ROD leży nie w tej strefie planistycznej, w którym powinien, może zostać zlikwidowany.

Obowiązek gmin dotyczy uchwalenia planów ogólnych wynika z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niestety wielu właścicieli działek nie wie o istnieniu tych przepisów i w związku z tym nie podejmuje żadnych działań. Od aktywności działkowców zależy co stanie się ostatecznie z ROD-ami.

Zgodnie z ustawą, tereny należące do gmin mają zostać podzielone na 13 stref planistycznych. Ogródki działkowe będą mogły zostać uwzględnione tylko w 3 strefach. Niemniej są duże szanse, że działki znajdą się też na terenie pozostałych stref i nie zostaną ujawnione w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli teren ROD-u ma inne przeznaczenie niż zieleń działkowa, jego właściciel gmina lub Skarb Państwa ma prawo zlikwidować ogródki. Gdyby doszło do przymusowej likwidacji będącej formą wywłaszczenia, ogródki działkowe mogą być przeznaczone na cele publiczne lub komercyjne od 2025 r.
Działkowcy mają prawo złożyć wniosek w ramach planów ogólnych korzystając z odpowiedniego formularza.
W tym wniosku będą mogli określić preferowane umiejscowienie ogródka w planie. Działkowcy muszą się dowiedzieć czy gmina zaczęła już działać w kierunku przygotowania planu ogólnego. We wniosku nie wystarczy jednak określić, w którym miejscu na planie ma znaleźć się ROD. Konieczne jest podanie szczegółowych danych geodezyjnych – numer działki geodezyjny. Pomoc może udzielić Polski Związek Działkowców (PZD), który przygotował wzór wniosku oraz Zarządy ROD, które powinny udzielać pomocy w ich opracowaniu i udostępnianiu stosownych dokumentów.

Wnioski powinny składać Zarządy ROD oraz działkowcy. Trudno oprzeć się stwierdzeniu, że od momentu wejścia w życie ustawy nowelizującej dotychczas obowiązującą ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj w miesiącu wrześniu 2023 r. Zarządy ROD nie wykazywały szczególnego zainteresowania się tak ważnym zagadnieniem dla funkcjonowania zarządzanych w imieniu działkowców działek rodzinnych. W większości Zarządy ROD nie prowadzą polityki informacyjnej za pośrednictwem ogłoszeń, pism lub zebrań w przedmiotowym temacie tak ważnym dla działkowców.
Dąży się do tego by ROD-y były dopuszczone do wszystkich stref planistycznych. Ponadto aby w rozporządzeniu strefa „zieleni i rekreacji” była poświęcona ROD-om w ten sposób miałyby nadany status profilu funkcjonalnego podstawowego (dodatkowego), co jak sama nazwa świadczy iż mają drugorzędne znaczenie nawet w tych strefach, w których są dopuszczalne.
Przymusowa likwidacja to forma wywłaszczenia. Przepisy regulując kwestie planów ogólnych, które będą uchwalane przez gminy mogą sprawić, że bezpowrotnie stracą one możliwość prowadzenia ROD w dotychczasowej lokalizacji.

Polski Związek Działkowców (PZD) informuje, że na dzień 31.12.2023 r. zarejestrowane są 4582 ROD-y, w których działkowcy użytkują 901 869 działek. ROD-y zajmują ponad 39 964 ha terenu.
Przyjmuje się, że statystycznie z działki korzystają 4 osoby.

- 2 -
W związku z tym możemy przyjąć, że ROD-y w Polsce są miejscem wypoczynku, przyjemnością z prowadzonych upraw warzyw i owoców, zadowolenia z nasadzeń różnorodnej zieleni i rabat kwiatowych dla ponad 3,6 miliona osób.

Podkreślić należy fakt, że użytkowanie działek zlokalizowanych w ROD-ach jest miejscem spotkań rodzinnych już trzypokoleniowych. Ponadto stanowią one miejsce spotkań towarzyskich, znajomych użytkowników działek co zwiększa liczbę korzystających z dobroci jakie dają działki o kolejne szacunkowo 2 miliony osób.
Oblicza się, że około 46,9 % użytkowników ROD stanowią emeryci i renciści. Od niedawna rośnie również wśród działkowców grupa bezrobotnych oceniana na około 5 % ogółu ich użytkowników.
Poza wymienionymi wyżej danymi dotyczącymi liczby ogrodów, zajmowanej przez nich powierzchni, liczby działek i liczebności ich użytkowników istnieją ogrody działkowe zrzeszone w stowarzyszenia ogrodnicze w celu zakładania i prowadzenia ROD. Funkcjonują one w oparciu o odpowiednie przepisy ustawy z dnia 07.04.1989 r. - „Prawo o stowarzyszeniach”. Brak jest szacunkowych liczb dotyczących ilości działających stowarzyszeń ogrodowych oraz ilości działek na ich terenie ale należy przyjąć, że stanowią one znaczącą ilość osób będących użytkownikami działek na ich terenie.

Przypomnieć należy, że ROD-y powstały wprost z przekształcenia pracowniczych ogrodów działkowych na mocy ustawy o ROD-ach z dnia 08.06.2005 r.
Rodzinne Ogrody Działkowe są ważnym czynnikiem życia społecznego. Ich funkcjonowanie sprawdza się i jest doceniane w bardzo wielu krajach Świata.
W historii ogrodów w Polsce odnotowujemy powołanie do życia w 1897 r. w Grudziądzu Towarzystwa pod nazwą „Towarzystwo Naturalnego Sposobu życia”. Inicjatorem i założycielem był doktor Jan Jalkowski. W tym samym roku członkowie tego Towarzystwa zaczęli korzystać z odpowiednio urządzonego ogrodu między innymi w celach uprawiania gimnastyki, leżakowania, brania kąpieli w specjalnie do tego celu przygotowanych wannach. Ogród został nazwany „Kąpiele słoneczne” i uznawany jest jako pierwszy ogród działkowy powstały w Polsce.
Od wielu lat prowadzone jest lobbowaniu u władz państwowych i lokalnych przez deweloperów zajmujących się zabudową mieszkaniową, handlową i usługową na rzecz tworzenia przepisów prawa umożliwiających najlepsze warunki do przejmowania terenów zajmowanych przez ROD-y.

Umieszczenie ogrodów działkowych w 2 z 13 przewidywanych strefach planistycznych jest realnym zagrożeniem dla bytu wielu ogrodów działkowych, które w przyszłym planie ogólnym gminy znajdą się w strefie, w której nie przewidziano ich funkcjonowania.
Strona rządowa na spotkaniu delegacji PZD z przedstawicielami ministerstwa bagatelizowała zgłaszane przez działkowców obawy i niestety nie przedstawiła merytorycznych argumentów mogących oddalić zagrożenia.

- 3 -

Wspomniane 2 strefy, to „zieleń i rekreacja” oraz „wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną”. Gwoli ścisłości w finalnej treści rozporządzenia pojawiła się jeszcze trzecia strefa dotycząca budownictwa mieszkaniowego. Jednak i tak nie uspokoiło to środowiska działkowców gdyż finalny projekt ograniczył funkcjonowanie ogrodów działkowych do 3 z 13 pierwotnych stref. Gminy zaś zobligowane zostały by do końca 2025 r. uchwalić tzw. plany ogólne, które tak naprawdę określą, co i gdzie wolno budować.

Wystarczy bowiem tylko umieścić ROD w strefie planistycznej, w której nie przewidziano jego funkcjonowania. Otworzy się natychmiast sposobność dla rozpoczęcia procedury nie uwzględnienia ogrodu w uchwalanym MPZP, bo znalazł się w innej strefie planistycznej. Zaś brak zapisu potwierdzającego jego istnienie w MPZP jest wystarczającym powodem do wszczęcia procedury likwidacji ogrodu działkowego zgodnie z zapisami art. 19 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych z 13.12.2013 r.

Przykładem skali zagrożenia dla ROD-ów może być przykładowo sytuacja prawna w jakiej znajdują się ogrody w okręgu poznańskim PZD.
W ocenie działkowców przyjmując bardzo niekorzystny scenariusz dla bytu ROD w okręgu poznańskim PZD, który może być zagrożeniem dla bardzo wielu użytkowników działek ogrodowych.
Na 286 ogrodów zajmujących powierzchnię 2.492,43 ha, na których znajduje się 51 602 działek pewnych swojego funkcjonowania może być jedynie 92 ROD-y, których zajmowany teren widnieje w uchwalonych MPZP. Te ogrody zajmują powierzchnię 749,64 ha i znajdują się w nich 16 286 działki. Takiej pewności nie mogą mieć pozostałe 194 ogrody. Funkcjonujące dotychczas studium uwarunkowania zabezpieczało 159 ogrody zajmujące powierzchnię 1.586,05 ha z 29 956 działkami rodzinnymi.
Wobec braku dla tych ogrodów MPZP trudno przewidzieć do jakiej strefy planistycznej planu ogólnego gminy zostanie wpisany teren zajmowany przez ogród działkowy. Spokojny byt ogrodu zapewni tylko usytuowanie go w wyżej wymienionych 2 strefach planistycznych. To wielka niewiadoma dla uprawiających działki rodzinne w tych ogrodach, których oazy zieleni mogą zostać zabrane przez np. deweloperów.

Optymalnym rozwiązaniem byłoby umieszczenie ogrodów działkowych w panelu głównym w strefie „zieleni i rekreacji” oraz w panelach pomocniczych we wszystkich 13 strefach. Jeśli bowiem ogrody działkowe znajdą się w nieobjętej nimi strefie, teoretycznie grozi im likwidacja.

Opracowanie:
Prezydium Rady Samoobrony
Miasta Poznania
członek mgr inż. Bogdan Bera